Как выбрать участок для будущего глэмпинга и не пожалеть о покупке через год
Заказать консультацию
Оставьте свой номер телефона и наш менеджер проконсультирует вас по всем интересующим вас вопросам.
Получите бесплатную консультацию
Красивый лес. Рядом озеро. Тишина. До ближайшего города — всего час на машине. Кажется, идеальное место для глэмпинга. Но именно на этапе выбора участка начинающие инвесторы совершают одну из самых дорогих ошибок: выбирают глазами, а не цифрами.
Гость действительно покупает вид из окна, атмосферу и возможность сбежать из города. Но собственнику придётся иметь дело с подъездной дорогой, электричеством, водой, канализацией, рельефом, документами, сезонностью и стоимостью обслуживания территории.
Поэтому хороший участок для глэмпинга — не обязательно самый красивый. Это участок, на котором красоту можно превратить в работающий бизнес. Разберём, на что смотреть до того, как подписан договор аренды или купли-продажи.
Сначала определите, кто к вам будет приезжать
Парадоксально, но поиск земли стоит начинать не с объявлений о продаже участков. Сначала ответьте на вопрос: кто ваш будущий гость?
- Пара из большого города, которая хочет провести выходные на природе?
- Семья с детьми?
- Любители рыбалки?
- Гости горнолыжного курорта?
- Путешественники, которым нужен необычный отель по дороге?
- Премиальная аудитория, готовая платить за приватность и красивый вид?
От этого зависит практически всё — от допустимого расстояния до города до количества домиков.
| Кто приезжает | Что становится критичным |
|---|---|
| Пара на выходные из города | реальное время в пути, а не километраж |
| Семья с детьми | безопасный рельеф, ровные подходы, инфраструктура рядом |
| Любители рыбалки | близость воды и подъезд к ней |
| Гости горнолыжного курорта | зимние сценарии и работающий подъезд зимой |
| Транзитные путешественники | удобный въезд с трассы, круглосуточная доступность |
| Премиальная аудитория | приватность, видовые точки, расстояние между домами |
Например, если основной сценарий — «уехать из города на выходные», дорога сама становится частью продукта. Человек вряд ли захочет провести пять часов за рулём ради двух дней отдыха. Поэтому считать нужно не километры, а реальное время в пути. Иногда участок в 120 км от города оказывается доступнее участка в 70 км, если к первому ведёт хорошая трасса.
Красивый вид — это не бонус. Это ваш будущий продукт
У обычного отеля значительную часть ценности создают местоположение, сервис и инфраструктура. У загородного глэмпинга появляется ещё один товар: вид из окна.
- Лес.
- Озеро.
- Река.
- Горы.
- Поле, уходящее к горизонту.
- Необычный рельеф.
И здесь возникает интересный вопрос. Допустим, перед вами два участка. Первый — ровный и удобный, но вокруг ничего примечательного. Второй стоит дороже и сложнее по рельефу, зато из каждого домика открывается потрясающий вид на воду. Какой выбрать?
Однозначного ответа нет. Но необходимо посчитать, сможет ли второй участок обеспечить более высокий средний чек и загрузку, которые компенсируют дополнительные инвестиции. Потому что в гостиничном бизнесе красивый вид — это вполне измеримый актив. Особенно если архитектура домиков позволяет его правильно использовать.
Встаньте на место будущего домика
Есть простой приём, который стоит использовать ещё до покупки земли. Приезжайте на участок и пройдите по нему пешком. Не смотрите на территорию как покупатель земли. Смотрите на неё как будущий гость.
- Вот здесь будет домик. Что я увижу утром из окна?
- А если поставить второй дом в 15–20 метрах?
- Будут ли гости смотреть друг другу в окна?
- Где садится солнце?
- Что будет видно зимой, когда с деревьев опадёт листва?
- Не появится ли перед панорамным окном парковка?
- Где будет техническая зона?
Можно даже сделать фотографии с предполагаемых точек установки каждого дома. И только после этого наносить объекты на генплан.
Для современных капсульных домов это особенно важно: панорамное остекление фактически превращает окружающий ландшафт в часть интерьера. Например, капсулы ULYSSE проектируются с большой площадью панорамного остекления, поэтому правильная ориентация дома на участке непосредственно влияет на впечатление гостя. Подробнее об этом — в статье про дом с панорамным остеклением.
Вы покупаете не только землю. Вы покупаете будущие виды из окон.
Проверьте подъезд. Причём не только для легкового автомобиля
Одна из самых неприятных ситуаций выглядит примерно так:
- участок куплен;
- концепция разработана;
- домики заказаны;
- и только потом выясняется, что доставить их на территорию крайне сложно.
Для модульных и капсульных объектов этот вопрос нужно решать до покупки участка. Проверьте:
| Параметр | Почему это важно |
|---|---|
| Ширина дороги | габаритный транспорт должен пройти без задевания препятствий |
| Радиусы поворотов | крутые и узкие повороты могут стать главным ограничением маршрута |
| Мосты и ограничения движения | существуют весовые и габаритные лимиты |
| Высота проводов и других препятствий | дом перевозят целиком, запас по высоте ограничен |
| Ширина ворот | определяет саму возможность въезда на участок |
| Состояние последнего участка дороги | грунтовка меняется после дождя и весной |
| Возможность подъезда крупногабаритного транспорта | от этого зависит сама логистика |
| Наличие пространства для разгрузки | автомобилю нужно не просто проехать, а встать под разгрузку |
| Возможность установки крана | без крана монтаж невозможен |
Особенно полезно приехать на участок после сильного дождя или весной. Дорога, которая прекрасно выглядит в июле, в апреле может превратиться совсем в другой объект.
У ULYSSE, например, готовый капсульный дом доставляется на площадку уже собранным и устанавливается краном, поэтому возможность подъезда техники является одним из вопросов, которые нужно учитывать при подготовке территории. Как устроен весь путь дома от завода до участка, разобрано в статье «Как доставляют готовый капсульный дом на участок».
Электричество может оказаться дороже земли
Очень красивый участок без инфраструктуры иногда продаётся удивительно дёшево. И это должно не только радовать, но и настораживать.
Узнайте заранее, какая электрическая мощность доступна и сколько будет стоить подключение. После этого считайте нагрузку всего комплекса, а не одного домика. Если сегодня вы хотите поставить четыре дома, а через два года — двенадцать, инфраструктура должна учитывать развитие проекта.
То же самое касается:
- водоснабжения;
- канализации;
- интернета;
- наружного освещения;
- технических помещений;
- ресепшена;
- ресторана или кафе;
- банного комплекса.
Дешёвая земля иногда становится очень дорогой после подведения коммуникаций.
Рельеф участка — одновременно проблема и преимущество
Инвесторы часто ищут идеально ровную территорию. Это удобно, но необязательно. Перепады высот могут сделать проект гораздо интереснее. Например, расположенные каскадом дома позволяют сохранить приватность и открыть панорамный вид каждому гостю. Склон способен стать частью архитектурной концепции.
Но есть обратная сторона: чем сложнее рельеф, тем внимательнее нужно считать подготовку площадки, подъездные пути, дренаж и монтаж.
Здесь модульная архитектура даёт определённую свободу. Капсульные дома ULYSSE, например, могут устанавливаться на свайное основание или подготовленную ровную площадку. Производитель указывает минимальные требования к площадке и монтаж готового модуля непосредственно на объекте. Это позволяет рассматривать локации, где традиционное капитальное строительство могло бы потребовать значительно большей подготовки.
Проверьте участок зимой, даже если покупаете его летом
На фотографии будущего глэмпинга обычно лето. Но инвестора должен интересовать февраль. Представьте территорию зимой.
- Как чистить дорогу?
- Доедет ли автомобиль гостя?
- Не переметает ли подъезд?
- Что происходит с водой?
- Как организована канализация?
- Сколько будет стоить отопление?
- А главное: будут ли люди вообще приезжать сюда зимой?
Если ответ «да», у проекта появляется огромное преимущество — возможность зарабатывать не три летних месяца, а практически круглый год. Поэтому ещё на этапе выбора участка стоит искать зимние сценарии.
- Лес зимой может быть даже привлекательнее, чем летом.
- Рядом может находиться горнолыжный комплекс.
- Можно добавить баню, купель, ресторан, зимние маршруты.
Но тогда и сами дома должны быть рассчитаны на такую эксплуатацию. Например, ULYSSE заявляет для своих капсульных домов диапазон эксплуатации от −40 до +40 °C, утепление ППУ 150 мм и инженерные системы для круглогодичного использования — технические детали собраны в разделе характеристик.
Для инвестора это принципиальный момент: всесезонность объекта потенциально меняет экономику всего проекта.
Не покупайте землю, пока не проверили юридическую сторону
Вот здесь романтика заканчивается. До сделки необходимо проверить как минимум:
- категорию земли;
- вид разрешённого использования;
- ограничения и обременения;
- охранные зоны;
- водоохранные территории;
- возможность подъезда;
- границы участка;
- условия подключения коммуникаций;
- допустимые сценарии размещения объектов.
Именно на этом этапе экономить на профильном юристе и специалистах по земле особенно опасно. Фраза продавца «Здесь все строят, проблем никогда не было» не является юридическим заключением.
Кроме того, правила размещения конкретных объектов зависят от характеристик участка и самого проекта, поэтому решение необходимо проверять применительно к конкретной территории.
Посчитайте не количество домиков, а расстояние между ними
Есть ещё одна распространённая ошибка. Участок большой — значит, поставим больше домов. Не обязательно.
Представьте глэмпинг из 20 красивых панорамных капсул, расположенных настолько близко, что вечером гости соседнего домика видят ваш ужин. Вся идея отдыха на природе исчезает. Человек приезжает за ощущением: «Этот лес сегодня мой».
Поэтому при планировании важна приватность. Иногда десять правильно расположенных объектов способны приносить больше, чем пятнадцать, установленных максимально плотно. Особенно в премиальном сегменте.
Оставьте место для второй очереди
Очень хороший участок должен позволять проекту расти.
Представим: вы запускаете пять домов. Проект показывает хорошую загрузку. Через год хотите добавить ещё пять. А места уже нет. Или мощности электросети недостаточно. Или парковка не справляется. Или новая очередь уничтожает приватность первой.
Поэтому разумнее сразу представить проект в трёх состояниях:
| Этап | Что проверяем на земле |
|---|---|
| Старт | место под первую очередь, подъезд, подключение, площадка под монтаж |
| Развитие | запас мощности, свободные площадки, сохранение приватности первой очереди |
| Максимальная ёмкость территории | предельное число объектов, парковка, инженерные сети, сервисные зоны |
Причём необязательно строить всё сразу. Модульная концепция как раз удобна возможностью поэтапного масштабирования: сначала проверить спрос небольшой очередью, затем добавлять новые объекты. На странице решений для бизнеса ULYSSE представлены модели для глэмпингов и баз отдыха с разной площадью и инвестиционной ёмкостью — от более компактных вариантов до флагманских решений.
И только теперь считайте цену участка
Не начинайте с вопроса: «Сколько стоит сотка?» Спросите иначе: «Сколько будет стоить запуск здесь одного работающего гостиничного номера?»
Предположим, один участок стоит 5 млн рублей, другой — 10 млн. Первый требует дорогой дороги, сложного подключения электричества и больших земляных работ. Второй уже имеет хороший подъезд, коммуникации рядом и сильный природный вид. После полного расчёта второй участок вполне может оказаться дешевле.
Поэтому считать нужно:
| Статья расходов | Что учесть |
|---|---|
| Земля | цена участка, форма собственности, обременения |
| Подготовка | планировка, дренаж, земляные работы, основание |
| Коммуникации | электричество, вода, канализация, интернет |
| Дороги | подъезд, покрытие, зимняя очистка |
| Благоустройство | освещение, дорожки, озеленение, малые формы |
| Домики | модель, комплектация, доставка, монтаж |
| Инфраструктура | ресепшен, кафе, банный комплекс, технические помещения |
А затем сопоставлять инвестиции с предполагаемой загрузкой и стоимостью проживания. На сайте ULYSSE для этого есть отдельный калькулятор экономики глэмпинга, где можно задать количество капсул, стоимость или аренду участка, инфраструктурные затраты, загрузку и другие параметры и посмотреть прогноз денежного потока и окупаемости проекта.
Участок нужно выбирать одновременно с будущими домами
И вот главный вывод. Сначала купить землю, а потом думать, что на ней построить, — не всегда лучшая последовательность. Гораздо разумнее рассматривать три элемента одновременно: участок → архитектуру → экономику.
Потому что архитектура определяет требования к территории. Территория влияет на стоимость запуска. А всё вместе определяет, сколько проект сможет зарабатывать.
Именно поэтому для глэмпингов особенно интересны готовые капсульные решения: значительная часть строительных процессов переносится с участка на производство. Например, дома ULYSSE производятся на заводе, приезжают с высокой степенью готовности и устанавливаются на заранее подготовленную площадку. Производитель заявляет монтаж на площадке за 24 часа.
Это не отменяет необходимости тщательно выбирать землю. Наоборот. Хорошая архитектура раскрывается только в правильном месте.
- Дом можно заказать новый.
- Интерьер — переделать.
- Террасу — добавить.
- Количество капсул — увеличить.
- А вот ошибку с локацией исправить намного сложнее.
Поэтому перед покупкой участка для будущего глэмпинга стоит задать себе последний вопрос: «Я покупаю просто красивую землю — или место, куда люди действительно захотят приезжать и возвращаться?»
Если второй вариант — начинать стоит не со стоимости сотки, а с концепции и экономики будущего проекта.
Посмотреть решения для глэмпингов, варианты капсульных домов и их комплектации можно на официальном сайте ULYSSE. Экономику проекта удобно проверить в ROI-калькуляторе.